高价时代 房地产开发商该做些什么！

阿琳娜

本篇转载自《厦视在线》之2006年4月24日 节目内容 编辑：潘淑萍
  上周刚出炉的《厦门市2006年3月房地产市场分析》显示，今年第一季度厦门市商品房总平均价格为6090元／平方米，与去年同比上升24.44％。商品居住用房平均价格为5642元／平方米，同比上升20.61％。而3月厦门市分区商品住宅均价，思明区已经高达7225元/平方米，其他各区都有不同程度的升幅。支撑高房价的是销售量也在回升，三月厦门市商品房成交量27.96万平方米，环比上升26％。看来这买方市场的信心在日益增强，导致房价这头“狂牛”一时半会难以停歇。
   
   在近日一个2006厦门楼市名家点评的房产论坛会上，大家最关注的焦点仍然是房价。房价是一个极其敏感的问题，有人想它涨，也有人想它跌。综合各种因素，房价最终还是由供求关系决定的。只要市场需求旺盛，而供给又没有适度放大的话，房价是很难跌下来的。而且据统计外地人在厦门购房占了50％以上的比重，他们的购买力确实远远超过了厦门人的购买力，这可以说是一种弹性很小的刚性需求。所以说，如果一定要预言厦门房价走势的话，稳中有升是比较贴切的。这已是一个摆在厦门人面前一个无法回避的事实。那么,在房价难以下降的时代，厦门的开发商能不能造更好的房子给购房者舒适的居住，提高房子的性价比呢？
   
   厦门大学管理学院EMBA中心 博士 戴亦一：从国内房地产同行对各个同类城市一个房地产开发水平来说呢，确实厦门整个小区开发建设水平乏善可陈，当然我们也有一些不错的项目，比方说像未来海岸。但是总体水平来说在同样价位的房地产市场里面，性价比是有一定的差距。我很多外地的朋友到厦门来要看房子，看社区，我们觉得都比较尴尬。因为我们去看过他们当地的这些社区，像杭州啊，深圳啊，上海，北京，像青岛，甚至我在珠海看到的一些小区，相当令人感动。在这方面我觉得不足啊，是值得我们开发商反省的一个事情。厦门的房价不算很低，可是为什么住宅的品质上不去呢？
   
   这几年，厦门获得了诸如国际花园城市、国家园林城市，国家文明城市，联合国人居奖等多个荣誉桂冠，可是在外地人的眼里，厦门这个城市好像是越来越乱了。
   
   东方高尔夫国际集团 房地产总经理 李亚明：其实前个月北京的一个朋友过来，他确实就讲了这么一句话，他说厦门这两年确实不如从前漂亮了，因为一个是房子非常密，密了以后就显得很乱，那么房产商在这个过程中间，我认为从厦门的角度来讲，确确实实没有做到最好。
   
   厦门有很好的外部环境，走出小区，蓝天碧海，有山有水，可是厦门的住宅小区却缺乏一个令人满意，令人骄傲的小环境。想想看如果一个城市的房子不愁卖，甚至房子可能还没开始建就卖完了，那开发商还有多大的动力去不断的花钱，不断的投入来把楼盘的品质做得更好呢？房子在楼花的时候就卖完了，就意味着开发商的收入是既定的，这个时候要利润最大化，那就是成本最小化，所以我们看到很多开发商卖完房子以后，很多承诺就难以兑现了。
   
   厦门大学管理学院EMBA中心 博士 戴亦一：消费者现在的选择余地并不是很多，所以很多人买房都是将就，这是我在厦门看到的一个状况。反正挑来挑去都差不多，也就这样。我们看到深圳，广州，我们看到其他一些城市，他在市场竞争很激烈的情况下，也就是说同样卖8000块钱的房子，消费者的选择余地很大的情况下，开发商才会花血本去做品质，做环境。因为你如果不投入，你就会被消费者淘汰，消费者是用脚投票的，人家的小区环境做得更好，当然货币是投给另外的开发商。只有竞争，只有供过于求，供大于求的这样一个市场环境，才有可能推动厦门的房地产，住宅小区品质的一个上升。
   
   根据一些市场分析报告可以大致的估计，近一两年里厦门市的房产累积供应量可能会达到600万平方米以上。尤其是去年底开始招拍挂的土地对开工、竣工时间都有强制性要求，这些项目都会在近一两年集中上市。届时，厦门的房地产市场就有可能出现供给大于需求的局面，消费者的选择余地大了，开发商也就不得不进步了。
   
   厦门大学管理学院EMBA中心 博士 戴亦一：从去年开始政府开始加强对开发土地进度的一个要求和控制，这个是一个很好的事情。也就是说不允许开发商囤积土地，短期内能够增加商品房的供应量，就有助于改善这种过于紧张的供求关系。这对于营造一个供给略大于需求，让消费者有更多的选择，这样的一个环境，开发商才会进步。所以，一方面我们呼吁开发商自己要进步，去深圳学了要毕业，早点毕业。但是另一方面我想人是有惰性的，政府作为家长也要督促孩子早日成为三好学生。
   
   好在厦门有的开发商已经意识到做好产品是房地产对城市所肩负的社会责任，开发商也只有在产品品质上狠下功夫，增加产品的含金量，对于高企不落的房价才能起到一个稳定的作用，减少购房者的怨气。
   
   东方高尔夫国际集团 房地产总经理 李亚明：房产商从自身的一个生存和发展来考虑，我们也必须在这件事情上应该去做出我们自己的努力。那么我们的努力从什么方面开始，我认为主要就是从产品本身。作为房地产商来讲，如何能够推进这种接近，让它（房子）的含金量更加接近它今天的房价，这也是能够对房价的稳定起到作用，或者说让大家的怨声，或者说让大家对这个市场更加怀有信心。让市场长治久安非常重要的一个方向。我想房地产商应该明白的责任，就是他对城市所肩负的责任。
   
   专家学者认为，在厦门现有的房价水平之上，开发商完全可以提供更好品质的居住小区给购房者，而不需要再以此为借口抬高房价。
   
   厦门大学管理学院EMBA中心 博士 戴亦一：我认为以现有的价格水平来看，我认为完全可以提供一个更好的一个品质的居住小区。我上午也讲到土地增值税的开征就是一个很好的引导。就是说你利润过高的话，会征收非常高的土地增值税，这就会约束开发商追求暴利，就是多多益善的行为。你的利润太高的话，你大量的利润都要拿去纳税，这个时候他会反思说我还是拿一部分钱放到成本上，把这个品质做更好，把环境做更好。实际上也是说把自己的牌子擦更亮。
   
   这几年随着房价的不断上涨，各地的房地产都发展得相当快。与厦门相邻的泉州一直是厦门外地购房群的主力军。而如今两地的小区建设水平差距越来越小，甚至有些地方泉州还超过了厦门。如果到了哪一天，厦门的房子还不如泉州住得舒服的话，厦门的吸引力也就没有了，这对厦门的房地产来说将是一个很大的损失。所以，无论从哪一方面来讲，开发商都应该回到产品本质上来，把房子做好，尤其在高房价时代，这更是开发商应该做好的份内之事。